Lastrico solare - 1 - le spese del terrazzo dove insistono i ripostigli vanno ripartite comunque tra tutti i negozi

[AlessandroPe]

Si deve rifare il lastrico solare. Sul regolamento c'è scritto "Sono di proprietà comune, in modo indivisibile dei proprietari dei negozi e degli appartamenti: la porzione di terrazzo su via ... dove insistono i ripostigli". 

Preciso che tutti i negozi non hanno nessun ripostiglio e il 50% dei negozi non sono coperti dal terrazzo dove insistono i ripostigli. Mentre tutti gli appartamenti hanno il ripostiglio. Ho 2 domande:  

1 - Le spese del terrazzo dove insistono i ripostigli vanno ripartite comunque tra tutti i negozi coperti e non coperti ?

2 - Le spese dei parapetti, delle mattonelle, del rialzo massetto di alcuni ripostigli  si dividono sempre allo stesso modo tra negozi e appartamenti o i negozi non avendo ripostigli sono esentati da alcune spese?

Modificato 11 Giugno, 2020 da AlessandroPe

[condo77]

AlessandroPe dice:

Si deve rifare il lastrico solare. Sul regolamento c'è scritto "Sono di proprietà comune, in modo indivisibile dei proprietari dei negozi e degli appartamenti: la porzione di terrazzo su via ... dove insistono i ripostigli". 

Preciso che tutti i negozi non hanno nessun ripostiglio e il 50% dei negozi non sono coperti dal terrazzo dove insistono i ripostigli. Mentre tutti gli appartamenti hanno il ripostiglio. Ho 2 domande:  

1 - Le spese del terrazzo dove insistono i ripostigli vanno ripartite comunque tra tutti i negozi coperti e non coperti ?

2 - Le spese dei parapetti, delle mattonelle, del rialzo massetto di alcuni ripostigli  si dividono sempre allo stesso modo tra negozi e appartamenti o i negozi non avendo ripostigli sono esentati da alcune spese?

Non ho ben capito: il terrazzo è in parte comune (quello che copre i ripostigli) e in parte ad uso esclusivo?

Il motivo del rifacimento è semplice vetustà?

 

Se è così, direi che per la parte esclusiva del terrazzo bisogna applicare l'art. 1126 c.c., quindi dividere la spesa 1/3 proprietari esclusivi 2/3 unità immobiliari coperte dal lastrico, in proporzione ai millesimi e alla superficie effettivamente coperta (proiezione verticale del lastrico).

Per la parte comune il criterio è meno immediato da individuare, perché non si può applicare l'art. 1126 valido solo per i lastrici d'uso esclusivo.

Si potrebbe considerare separatamente le due funzioni:

• godimento del terrazzo (comune);
• copertura data dal lastrico (limitata alle u.i. nella proiezione verticale dello stesso).

Rifacendosi all'art. 1123 comma 2:

"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne"

si potrebbe procedere come segue:

• dividere la spesa della parte "terrazzo" (quindi mattonelle, parapetti e altre finiture) tra tutti i condomini per millesimi;
• dividere la spesa della parte "lastrico" (cioè parte strutturale con funzione di copertura) 1/3 tra tutti e 2/3 tra chi è effettivamente coperto.

Da sottolineare che è una possibile soluzione, non l'unica soluzione possibile, quindi la "quadra" andrà trovata in assemblea.

Modificato 11 Giugno, 2020 da condo77

[AlessandroPe]

condo77 dice:

Non ho ben capito: il terrazzo è in parte comune (quello che copre i ripostigli) e in parte ad uso esclusivo?

Il motivo del rifacimento è semplice vetustà?

 

Se è così, direi che per la parte esclusiva del terrazzo bisogna applicare l'art. 1126 c.c., quindi dividere la spesa 1/3 proprietari esclusivi 2/3 unità immobiliari coperte dal lastrico, in proporzione ai millesimi e alla superficie effettivamente coperta (proiezione verticale del lastrico).

Per la parte comune il criterio è meno immediato da individuare, perché non si può applicare l'art. 1126 valido solo per i lastrici d'uso esclusivo.

Si potrebbe considerare separatamente le due funzioni:

• godimento del terrazzo (comune);
• copertura data dal lastrico (limitata alle u.i. nella proiezione verticale dello stesso).

Rifacendosi all'art. 1123 comma 2:

"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne"

si potrebbe procedere come segue:

• dividere la spesa della parte "terrazzo" (quindi mattonelle, parapetti e altre finiture) tra tutti i condomini per millesimi;
• dividere la spesa della parte "lastrico" (cioè parte strutturale con funzione di copertura) 1/3 tra tutti e 2/3 tra chi è effettivamente coperto.

Da sottolineare che è una possibile soluzione, non l'unica soluzione possibile, quindi la "quadra" andrà trovata in assemblea.

Dobbiamo rifare il lastrico perché ci sono alcune infiltrazioni ai piani di sotto. Il 50% è a uso esclusivo perché ci abita un condomino e solo lui ha l'accesso. Nel restante 50% ci sono i ripostigli di tutti gli appartamenti. In particolare non capisco perché il regolamento dice che il terrazzo è proprietà comune degli  appartamenti e dei negozi se nessun negozio ha un ripostiglio e soprattutto se consideriamo il 50% dei negozi non coperti dal lastrico. Penso che i negozi non coperti e anche senza ripostiglio dovrebbero essere esclusi dal conteggio. Ma se intuisco bene per il regolamento il 50% del lastrico lo paga chi ha uso esclusivo e l'altro 50%  lo pagano  tutti i condomini compreso i negozi coperti  e non coperti ma in questo modo non si rispetta il criterio legale art. 1123 comma2. Non sarebbe corretto far pagare ai negozi solo i 2/3 relativi alla copertura di cui usufruiscono realmente? Ed escluderli anche dai parapetti non avendo ripostigli, costruzioni di ringhiere ed eventuali lavori di soglia ripostigli?

[condo77]

AlessandroPe dice:

Dobbiamo rifare il lastrico perché ci sono alcune infiltrazioni ai piani di sotto. Il 50% è a uso esclusivo perché ci abita un condomino e solo lui ha l'accesso. Nel restante 50% ci sono i ripostigli di tutti gli appartamenti. In particolare non capisco perché il regolamento dice che il terrazzo è proprietà comune degli  appartamenti e dei negozi se nessun negozio ha un ripostiglio e soprattutto se consideriamo il 50% dei negozi non coperti dal lastrico. Penso che i negozi non coperti e anche senza ripostiglio dovrebbero essere esclusi dal conteggio. Ma se intuisco bene per il regolamento il 50% del lastrico lo paga chi ha uso esclusivo e l'altro 50%  lo pagano  tutti i condomini compreso i negozi coperti  e non coperti ma in questo modo non si rispetta il criterio legale art. 1123 comma2. Non sarebbe corretto far pagare ai negozi solo i 2/3 relativi alla copertura di cui usufruiscono realmente? Ed escluderli anche dai parapetti non avendo ripostigli, costruzioni di ringhiere ed eventuali lavori di soglia ripostigli?

Se le mattonelle vengono rifatte solo per poter isolare il lastrico, allora anche queste andranno divise 1/3 - 2/3.

 

La proprietà del terrazzo è indipendente dalla sua funzione di copertura, potrei esserne proprietario anch'io che non ho né appartamenti né negozi nel condominio.

Nel vostro caso è di proprietà di tutti i condomini (immagino almeno che "i proprietari dei negozi e degli appartamenti" equivalga a tutti i condomini, o forse ci sono condomini che non sono né proprietari di negozi né di appartamenti?).

Essendo di proprietà di tutti i condomini, tutti devono concorrere alla spesa.

Non tutti in proporzione uguale però, perché chi oltre ad essere proprietario viene anche coperto dal lastrico è giusto paghi di più.

[AlessandroPe]

Si, tutti condomini del palazzo, negozi e appartamenti, sono tutti proprietari del 50% del terrazzo se interpreto bene il regolamento, ma solo tutti gli appartamenti hanno i ripostigli nel 50% del terrazzo. I negozi non hanno niente.  Dopo di che alcuni negozi e appartamenti si trovano sotto il 50% del terrazzo dove abita un condomino, e altri appartamenti e negozi si trovano sotto il restante 50% del terrazzo dove insistono i ripostigli.

Dunque mi sembra di capire che il calcolo va fatto nel seguente modo:

a) 50% paga 1/3 il proprietario che abita al terrazzo e 2/3 i negozi e appartamenti sotto il 50%

b) 50% pagano 1/3 tutti i negozi e tutti gli appartamenti dove insistono i ripostigli e 2/3 i negozi e appartamenti sotto il 50%

Per facilità di calcolo sto supponendo un quadrato diviso a metà con condomini che sono sotto la metà. Nella realtà non è proprio così, ma poco importa, per i calcoli basterà fare riferimento ai mq del lastrico che funge da copertura e ai millesimi. Sul piano logico non mi piace però. In questo modo i negozi pagano 1/3 come tutti gli appartamenti, ma non hanno nessun ripostiglio, non hanno nessun bisogno di usare il lastrico, e i negozi hanno anche più millesimi degli appartamenti a pari mq. Mi domando se il regolamento vada interpretato realmente così?

Modificato 11 Giugno, 2020 da AlessandroPe

[condo77]

AlessandroPe dice:

Si, tutti condomini del palazzo, negozi e appartamenti, sono tutti proprietari del 50% del terrazzo se interpreto bene il regolamento, ma solo tutti gli appartamenti hanno i ripostigli nel 50% del terrazzo. I negozi non hanno niente.  Dopo di che alcuni negozi e appartamenti si trovano sotto il 50% del terrazzo dove abita un condomino, e altri appartamenti e negozi si trovano sotto il restante 50% del terrazzo dove insistono i ripostigli.

Dunque mi sembra di capire che il calcolo va fatto nel seguente modo:

a) 50% paga 1/3 il proprietario che abita al terrazzo e 2/3 i negozi e appartamenti sotto il 50%

b) 50% pagano 1/3 tutti i negozi e tutti gli appartamenti dove insistono i ripostigli e 2/3 i negozi e appartamenti sotto il 50%

Per facilità di calcolo sto supponendo un quadrato diviso a metà con condomini che sono sotto la metà. Nella realtà non è proprio così, ma poco importa, per i calcoli basterà fare riferimento ai mq del lastrico che funge da copertura e ai millesimi. Sul piano logico non mi piace però. In questo modo i negozi pagano 1/3 come tutti gli appartamenti, ma non hanno nessun ripostiglio, non hanno nessun bisogno di usare il lastrico, e i negozi hanno anche più millesimi degli appartamenti a pari mq. Mi domando se il regolamento vada interpretato realmente così?

Hai capito perfettamente. 🙂

Da sottolineare che mentre per il caso a) il criterio di suddivisione è quello stabilito per legge, per il caso b) la legge stabilisce solo un principio a cui rifarsi, non un calcolo esatto.

Riporto i 2 articoli d'interesse:

 

a)

Articolo 1126 Codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

 

 

b)

Articolo 1123 Codice civile - Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

[condo77]

Supponendo che il totale del terrazzo sia di T mq, diviso in quello esclusivo di E mq e quello comune di C mq (quindi C+E=T), avremmo:

 

proprietario esclusivo -> 1/3 * E / T * spesa_totale

tutti i condomini -> 1/3 * C / T * spesa_totale

negozi e appartamenti sottostanti -> 2/3 * spesa_totale

 

per suddividere la spesa di 1/3 tra tutti i condomini si useranno i millesimi della tabella generale di proprietà (Tabella A, generalmente)

 

per suddividere i 2/3 si useranno i millesimi dei locali effettivamente coperti dal lastrico solare (proiezione verticale), quindi nel caso degli appartamenti si useranno i millesimi dei ripostigli, nel caso dei negozi i loro millesimi dovranno essere riparametrati tenedo conto della parte effettivamente coperta (se un negozio ha 200 millesimi ma è coperto solo al 50%, allora pagherà in proporzione a 100 millesimi).

Modificato 11 Giugno, 2020 da condo77

[G.Ago]

condo77 dice:

………………..

per suddividere i 2/3 si useranno i millesimi dei locali effettivamente coperti dal lastrico solare (proiezione verticale), quindi nel caso degli appartamenti si useranno i millesimi dei ripostigli, nel caso dei negozi i loro millesimi dovranno essere riparametrati tenedo conto della parte effettivamente coperta (se un negozio ha 200 millesimi ma è coperto solo al 50%, allora pagherà in proporzione a 100 millesimi). 

Condivido la ripartizione proposta, tuttavia è bene sottolineare che sussiste un diverso orientamento maggioritario secondo cui nella ripartizione dei 2/3 si considerano tutti i millesimi di ciascuna delle unità coperte, indipendentemente dalla superficie coperta.

 

[condo77]

G.Ago dice:

Condivido la ripartizione proposta, tuttavia è bene sottolineare che sussiste un diverso orientamento maggioritario secondo cui nella ripartizione dei 2/3 si considerano tutti i millesimi di ciascuna delle unità coperte, indipendentemente dalla superficie coperta.

 

E poiché il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i
condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello,
dettato dall'art. 1126 cod. civ., della “proporzione del valore di piano o della
porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota - là dove, come
nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano
superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura - si
ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna
sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito
all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo
restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del
lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento. A tale principio di diritto
si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al
riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l'appartamento del F. debba
partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa
dell'intera superficie dell'appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal
lastrico solare.

Cassazione, civ. sez. II, del  23 gennaio 2014 n. 1451 in pdf

 

Personalmente facevo riferimento a questa, non sapevo di diverso orientamento maggioritario.

vedo che qui c'è stata ampia discussione:

--link_rimosso--

 

[G.Ago]

Se facessi una ricerca sul forum troveresti numerose discussioni sul medesimo argomento in cui ho partecipato sostenendo la riparametrazione del valore millesimale in funzione della superficie coperta riportando a supporto della mia tesi il medesimo stralcio della sentenza da te pubblicato , che invece altri hanno interpretato  utilizzandolo per sostenere la propria.

 

Nella discussione che hai riproposto emersero pareri discordanti e uno partecipanti che espresse parere  favorevole al riproporzionamento dei millesimi, successivamente in altra discussione cambiò parere, uniformandolo a quello di altri partecipanti.

Modificato 12 Giugno, 2020 da G.Ago

[condo77]

G.Ago dice:

Se facessi una ricerca sul forum troveresti numerose discussioni sul medesimo argomento in cui ho partecipato sostenendo la riparametrazione del valore millesimale in funzione della superficie coperta riportando a supporto della mia tesi il medesimo stralcio della sentenza da te pubblicato , che invece altri hanno interpretato  utilizzandolo per sostenere la propria.

 

Nella discussione che hai riproposto emersero pareri discordanti e uno partecipanti che espresse parere  favorevole al riproporzionamento dei millesimi, successivamente in altra discussione cambiò parere, uniformandolo a quello di altri partecipanti.

 

Immaginiamo di rifare i 4 lastrici esclusivi identici 1-2-3-4, sotto i quali si trovano (tra gli altri) 2 appartamenti identici 1 e 2, con gli stessi millesimi.

Nel caso non si riparametrasse per superficie, l'appartamento 1 pagherebbe il quadruplo dell'appartamento 2, il che è evidentemente contrario al principio di equità, dato che i due appartamenti ricevono pari utilità dall'insieme dei lastrici.

[G.Ago]

Sulla modalità di ripartizione condividiamo il medesimo criterio.

Non a caso ho reagito con una mi piace leggendo la tua risposta.

Non devi convincere, ma chi sostiene il parere contrario.

 

[condo77]

G.Ago dice:

Sulla modalità di ripartizione condividiamo il medesimo criterio.

Non a caso ho reagito con una mi piace leggendo la tua risposta.

Non devi convincere, ma chi sostiene il parere contrario.

 

Sì avevo intuito, non cercavo di convincerti. 😉

 

[AlessandroPe]

condo77 dice:

Sì avevo intuito, non cercavo di convincerti. 😉

 

C'è una sola cosa che non mi è molto chiara. Come si può applicare il principio di equità se tutti negozi non hanno i ripostigli nel terrazzo e invece tutti gli appartamenti si! Loro si che hanno l'uso esclusivo. Non è contraddittorio il regolamento che dice: "Sono di proprietà comune, in modo indivisibile dei proprietari dei negozi e degli appartamenti: la porzione di terrazzo su via ... dove insistono i ripostigli".  La formula: tutti i condomini -> 1/3 * C / T * spesa_totale, non mi sembra che rispetti molto il principio di equità. Penso che i negozi non dovrebbero proprio avere 1/3 sinceramente.  Non ha nessun senso per loro usare il terrazzo.

[condo77]

AlessandroPe dice:

C'è una sola cosa che non mi è molto chiara. Come si può applicare il principio di equità se tutti negozi non hanno i ripostigli nel terrazzo e invece tutti gli appartamenti si! Loro si che hanno l'uso esclusivo. Non è contraddittorio il regolamento che dice: "Sono di proprietà comune, in modo indivisibile dei proprietari dei negozi e degli appartamenti: la porzione di terrazzo su via ... dove insistono i ripostigli".  La formula: tutti i condomini -> 1/3 * C / T * spesa_totale, non mi sembra che rispetti molto il principio di equità. Penso che i negozi non dovrebbero proprio avere 1/3 sinceramente.  Non ha nessun senso per loro usare il terrazzo.

Non si può rinunciare all'uso della cosa comune per evitare una spesa.

Al momento la comproprietà è stabilita per regolamento, da qui l'obbligo di partecipare al pagamento. Se i negozi non sono interessati al terrazzo, possono proporre agli appartamenti di acquistare (anche cessione a titolo gratuito) la loro quota di terrazzo: se questi accettano, allora successivamente saranno esentati dalle spese non essendo più proprietari.

Nel caso l'unico titolo per stabilire la proprietà sia il regolamento (cioè il terrazzo non sia p.e. nominato nei rogiti) e tutti i negozi siano d'accordo di cedere e tutti gli appartamenti siano d'accordo di acquistare e il tutto si svolga a titolo gratuito, allora ritengo basti anche una delibera all'unanimità che modifichi l'articolo del regolamento contrattuale, con successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Modificato 13 Giugno, 2020 da condo77

[AlessandroPe]

condo77 dice:

Non si può rinunciare all'uso della cosa comune per evitare una spesa.

Al momento la comproprietà è stabilita per regolamento, da qui l'obbligo di partecipare al pagamento. Se i negozi non sono interessati al terrazzo, possono proporre agli appartamenti di acquistare (anche cessione a titolo gratuito) la loro quota di terrazzo: se questi accettano, allora successivamente saranno esentati dalle spese non essendo più proprietari.

Nel caso l'unico titolo per stabilire la proprietà sia il regolamento (cioè il terrazzo non sia p.e. nominato nei rogiti) e tutti i negozi siano d'accordo di cedere e tutti gli appartamenti siano d'accordo di acquistare e il tutto si svolga a titolo gratuito, allora ritengo basti anche una delibera all'unanimità che modifichi l'articolo del regolamento contrattuale, con successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Vorrei aggiungere una cosa. I lavori di tinteggiatura ed eventuali altri lavori sulle pareti dei ripostigli a partire da un'altezza sopra battiscopa (ricordo che parlo di ripostigli che si trovano sul terrazzo di uso comune) e le pareti dell'appartamento piano attico che usa il restante 50% del terrazzo in modo esclusivo, immagino non concorrano alla  voce  spesa di tutti i condomini,  ma solo dei detti proprietari. Corretto? In fondo l'isolamento del terrazzo e la parte comune presumo si fermi alla superficie orizzontale, parapetti e altezza battiscopa che servono realmente a bloccare le infiltrazioni ed escluda tutto i resto?

[condo77]

AlessandroPe dice:

Vorrei aggiungere una cosa. I lavori di tinteggiatura ed eventuali altri lavori sulle pareti dei ripostigli a partire da un'altezza sopra battiscopa (ricordo che parlo di ripostigli che si trovano sul terrazzo di uso comune) e le pareti dell'appartamento piano attico che usa il restante 50% del terrazzo in modo esclusivo, immagino non concorrano alla  voce  spesa di tutti i condomini,  ma solo dei detti proprietari. Corretto? In fondo l'isolamento del terrazzo e la parte comune presumo si fermi alla superficie orizzontale, parapetti e altezza battiscopa che servono realmente a bloccare le infiltrazioni ed escluda tutto i resto?

La tinteggiatura delle pareti condominiali è a carico di tutti i condomini, quindi bisogna verificare cosa faccia parte di tali pareti comuni e cosa no.

 

Modificato 17 Giugno, 2020 da condo77